Reportagens  
Envie para um amigo Imprimir
São Paulo: das indústrias aos condomínios-clube
Galpões, antigas fábricas e complexos desportivos são alvos de incorporadoras em busca de alternativas para a falta de grandes terrenos na capital paulista

Por Bruno De Vizia

Giulia Recine
Área de 8 mil m² que até há pouco tempo abrigava um complexo poliesportivo foi recentemente adquirida pela Gafisa para incorporação imobiliária

Distritos industriais da capital paulista estão na mira de incorporadores de empreendimentos residenciais com atuação na região. O motivo é que os terrenos onde hoje resistem cascos de antigas fábricas têm potencial para abrigarem, e muito bem, os chamados empreendimentos-clube, dada a metragem dessas glebas, superior a 3 mil m2. “Destacam-se, nesse perfil, os bairros da Vila Leopoldina, Jurubatuba, Parque Tomás Edison, Mooca, Ipiranga e Vila Prudente, podendo ainda haver oportunidades em Pirituba”, comenta Luiz Pompéia, diretor da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio).

De fato, principalmente pela metragem e boa localização das áreas próximas ao Centro expandido de São Paulo, fábricas desativadas, galpões de armazenamento, estacionamentos e complexos esportivos como clubes e empresas de aluguéis de quadras desportivas são alguns dos terrenos mais cobiçados na capital paulistana.

Odair Senra, vice-presidente de imobiliário do SindusCon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo), destaca que melhorias na infraestrutura dos bairros também têm influenciado a valorização desse tipo de terreno, e aberto oportunidades na Barra Funda e no Bom Retiro. “É muito mais barato você mudar, por exemplo, uma quadra [desportiva] de lugar do que alterar o local de construção de um empreendimento. E, além disso, o proprietário do terreno faz mais dinheiro aproveitando a área de outra maneira”, diz.

Junto com as oportunidades, vem o encarecimento. “Se a localização vem se tornando boa pela vizinhança e infraestrutura, evidentemente muda a vocação do terreno, e aquele terreno fica caro para a atividade que ele vinha desempenhando. “O valor dos terrenos industriais, igualmente, vem passando por um crescimento expressivo, o que estimula ainda mais a migração das indústrias da malha urbana para o entorno das rodovias”, comenta Pompéia.

Ainda na região central da capital, a operação urbana do Projeto Nova Luz abre oportunidades de terrenos passíveis de desapropriação. Embora a maior parte das desapropriações se destine à instalação de equipamentos públicos, imóveis irrecuperáveis da região poderão ser desapropriados para usufruto da iniciativa privada. A Nova Luz envolve aproximadamente 225 hectares.

Apesar das oportunidades, a compra de terrenos onde antes se instalavam galpões, fábricas e indústrias requer cuidados específicos, especialmente na avaliação do solo e do código de obras da região. Para que passivos ambientais não inviabilizem o negócio, é importante realizar estudos de solo antes mesmo da compra de terreno. “É preciso fazer o levantamento de legislação, do terreno, e de todos os passivos, não só de balanço patrimonial, mas ambientais também”, comenta Senra. Eventualmente, o aproveitamento de algumas oportunidades de canteiro traz, consigo, o ônus da regularização do solo, a ser assumido ou não conforme análise do estudo de viabilidade do terreno e do empreendimento. A Cetesb (Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental) divulga em seu site uma ampla lista, atualizada em 2009, com as áreas contaminadas na cidade de São Paulo.

fonte: secovi-sp

 

Zona Leste

Mas não é apenas a região central que abre oportunidades de incorporação na capital paulista. O espraiamento da metrópole tem aquecido o interesse por áreas periféricas, como a zona Leste. Apenas nessa área, residem hoje quatro milhões e meio de habitantes, população superior à registrada em capitais como Belo Horizonte e Salvador. “A cidade está se espalhando, e está entrando nos bairros. Os bairros são minicidades, com centros comerciais próprios, e o crescimento vem valorizando terrenos que eram usados de forma menos nobre”, avalia Senra.

Além da procura por bairros como Tatuapé e Aricanduva, Fabio Rossi Filho, vice-presidente do Secovi (Sindicato de Habitação) de São Paulo e diretor de marketing da Itaplan, destaca oportunidades para incorporação de terrenos em todo o entorno do trecho leste do Rodoanel Mário Covas, em construção. “Essa faixa abre oportunidades de terrenos de todos os portes em bairros como São Miguel Paulista, São Mateus, Itaim Paulista, Guaianases até o ABC, em São Caetano e Santo André”, diz.

É também na zona Leste que se concentra grande parte do estoque de potencial construtivo da cidade de São Paulo. Relatório sobre o estoque de outorga onerosa, realizado pelo Secovi-SP em setembro de 2010, mostra onde o direito de construir poderá ser exercido acima do permitido pela aplicação do coeficiente de aproveitamento básico e até o limite estabelecido pelo uso do coeficiente de aproveitamento máximo, conforme as zonas de uso, mediante contrapartida financeira. O infográfico em destaque mostra como os estoques residenciais na zona Leste ainda abrem muitas oportunidades à incorporação imobiliária.

Contraponto

O movimento de compra de grandes terrenos em bairros próximos ao Centro é reconhecido, mas não comemorado por urbanistas. Isso porque grande parte do crescimento e incorporação desses terrenos acontece em áreas que estavam previstas, originalmente, para grandes projetos de renovação urbana.

“Em parte a incorporação desses terrenos é boa, pois significa que a cidade volta a crescer para dentro, e se adensar, o que é positivo, e também promove, muitas vezes, a reintegração de áreas degradadas”, avalia Carlos Leite, urbanista e professor de arquitetura da Universidade Mackenzie. Entretanto, ele considera que com o movimento de incorporação desses terrenos, “perdemos imensas oportunidades para essas áreas que poderiam ser mais bem aproveitadas como instrumentos de renovação urbana”.

Para o arquiteto, há um congelamento dessas áreas, que tem uma legislação especial, e o mercado, que está crescendo muito, vai buscando os terrenos onde acha. “Na posição de urbanista, considero esse movimento péssimo, não é desejável, mas não culpo o mercado, que está fazendo seu trabalho, pois há mais crédito, e mais vontade de comprar, e o mercado está apenas atendendo a essa maior demanda”, avalia Leite.

O urbanista acredita que nessas áreas o poder público “perde uma imensa oportunidade de promover uma renovação urbana, tal como é feito nas cidades mais sustentáveis do mundo, como Barcelona, Montreal, São Francisco. É uma questão de gestão inteligente da cidade”, conclui.

Anúncios
Esse post foi publicado em Imóveis. Bookmark o link permanente.

Deixe um comentário

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair / Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair / Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair / Alterar )

Foto do Google+

Você está comentando utilizando sua conta Google+. Sair / Alterar )

Conectando a %s